新浪乐居(编辑 小雨)2017年以来,房企拿地策略再度发生变化。一些房企开始聚焦大城市周边辐射范围内的三四线城市。

        “很多房企看到三四线房地产市场火热,疯狂去抢地。但其实大多数房企一致的行为,往往是错的,房企也有看不清楚市场行情的时候。这波三四线楼市地市火热行情的背后其实是政策的鼓励扶持,待到政策扶持退出,三四线城市又会出现需求不足的境地。”一位龙头房企高管发出警示。

        今年上半年,土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。郑州、重庆等属于热点二线城市,去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏会加快。而对于徐州、常州等城市来说,属于本轮三线土地市场较热的代表,充分说明了房企开始积极关注此类重点三线城市。

        而上半年,全国50个城市的土地溢价率排名中,排名前10位的城市分别为清远、南昌、珠海、合肥、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州和镇江,溢价率分别为214%147%137%122%121%100%99%86%82%81%。在这10个城市中三线城市就占了8个。

        房企集体重返三四线城市拿地的戏码有史可循。曾经的教训亦值得反省。

        同策咨询研究部总监张宏伟指出,2011年核心一二线城市楼市限购限贷之后,房企做了两个转型:一个是转型三四线城市,另外一个是大举进攻非住宅物业尤其是商办物业。几年下来的结果也很明显,大部分三四线城市由于供地量偏大,供大于求,很快出现去库存压力,于是2013年开始房企又重新回归一二线核心城市布局。这一现象持续到2016年。

        这几年间,随着房企集中重返一二线城市,这些地方的土地市场开始出现僧多粥少局面,地价持续高企。同时,由于各大城市大量商办土地的供应,也导致即使是北上广深这样的一线城市也出现商办市场过剩的问题。

        然而,201610月份至今的楼市五限新政,2011年之后房企转型的路线似乎正在重新上演。从今年上半年来看,由于土地供应原因导致城市投资价值与房企投资策略落地出现一定偏离,房企开始转型三四线城市布局,甚至有些企业因为三四线城市地价短期内拍高而持续跟进。

        这种行为在张宏伟看来,是并非理性、也并非合理的投资策略,原因是:首先,并非所有三四线城市都具有长期战略投资价值,当前短期内布局三四线城市是为了短期内补货,战术意义强于战略意义,未来长期战略投资重点仍然是回归核心一二线城市。其次,大部分三四线城市市场人口有限、市场容量有限、价格上涨的弹性空间有限,即使有当前地王频出,三四线城市很难像核心一二线城市楼市那样很快消化地价带来的成本压力。

        此外,对于三四线城市来讲,当前房企投资关注的重点是核心城市外溢较为明显的周边城市,比如东部三大经济圈内的京沪深首先外溢的三四线城市,并且仅仅局限于东部三大经济圈内的三四线城市,而并非没有受到外溢影响的城市,甚至对于大部分房企来讲,东北的、中西部的三四线城市也没有长期的战略投资价值。

        而需要注意的是,多个三四线城市大力推动棚户区改造。如2016年三亚完成改造任务2万多户,2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式,满足棚户区改造居民多样化的安置需求,打通商品房与棚改安置住房通道。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比,1.5万户棚改不容小觑,势必会给市场带来一大波需求。

        其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置。有分析指出,目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚户区改造计划的推进,这一比例会继续上升。

        随着调控进一步铺开和升级,部分房价上涨过快、严重透支未来预期的二、三、四线城市楼市将面临更大调整风险。房企需慎之又慎,考虑市场、货币政策等诸多因素,谨防高价拿地带来更大的投资风险。

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